El mercado logístico de la Región de Murcia afronta un punto de inflexión. La presión de los costes de construcción y energéticos está frenando el desarrollo de nuevas naves y revalorizando el stock ya existente: 36.000 m² vacantes —equivalentes a una tasa de desocupación del 4,0% sobre un inventario total de 900.000 m²— se convierten en el activo más atractivo para operadores que buscan velocidad de implantación sin asumir el riesgo promotor. Así lo recoge la quinta edición del informe 'The Logistics Property Telescope', elaborado por EY y publicado este mes de marzo.
El diagnóstico para el conjunto de España es igualmente revelador: el pipeline logístico crece un 13% interanual (+1,5 millones de m²), pero hasta 5,6 millones de m² resultan hoy inviables económicamente. Solo el 43% de los 23,3 millones de m² de suelo logístico urbanizable en los principales mercados tiene recorrido real para materializarse en nueva oferta.
Rentas moderadas, suelo caro y yields estabilizados
En la Región de Murcia, el crecimiento de rentas se ha moderado respecto a ejercicios anteriores. La renta 'prime' se sitúa en 4,4 €/m²/mes, mientras que las 'yields prime' alcanzan el 6,50%, con un recorrido limitado hacia nuevas compresiones ante la incertidumbre macroeconómica. Las valoraciones 'prime' se establecen en 810 €/m², y el suelo logístico continúa encareciéndose por la escasez de oferta, con precios que rondan ya los 120 €/m² en las ubicaciones más consolidadas.
La actividad de mercado en 2025 mantuvo un dinamismo contenido: el volumen de inversión fue de 965.000 €, lo que supuso el 0,1% del capital logístico transaccionado a nivel nacional. No se ha detallado el número de operaciones ni los activos concretos que integraron ese volumen.
España como 'first port of call': una ventaja estructural
Más allá del dato regional, el informe de EY sitúa a España en una posición geoestratégica singular dentro del mapa logístico europeo. El país es el único gran mercado industrial del continente con doble fachada marítima —Atlántico y Mediterráneo— y conexión natural con el Norte de África, América y las rutas Asia-Europa que, ante las tensiones en Oriente Medio, están siendo desviadas por el Cabo de Buena Esperanza.
En este escenario, los flujos marítimos evitan el eje Ormuz-Suez y acceden antes al sur de Europa, posicionando a España como primer punto de escala. Una capacidad que Polonia no puede ofrecer por su carácter terrestre, y que Italia solo cubre de forma parcial por su mayor exposición en el Mediterráneo oriental. El informe lo resume con una frase que condensa el argumento: "España es puerta, no solo un mercado."
Esta nueva realidad acelera dinámicas como el 'nearshoring', el 'friend-shoring' y el refuerzo de inventarios de seguridad, consolidando la logística como uno de los segmentos inmobiliarios más resilientes en los próximos dos ejercicios.
El stock disponible, el gran beneficiado del contexto actual
A nivel nacional, el encarecimiento de costes —unido a una subida de rentas insuficiente para compensar el riesgo promotor— está congelando nuevos desarrollos y poniendo en valor los 2.211.000 m² de superficie disponible para ocupación inmediata. A esto se suman 1,1 millones de m² construidos en España en los últimos cinco años que aún no han sido absorbidos, más otros 1,1 millones de m² de superficie bruta alquilable de construcción anterior que también ganarán atractivo al permitir a los usuarios evitar el sobrecoste de levantar nuevas instalaciones.
En términos de demanda, 2025 mostró una evolución desigual por mercados. El centro de España registró 1.002.000 m² de contratación (+0,3%), impulsados en gran medida por relocalizaciones. Cataluña redujo su actividad hasta 596.000 m² (-14,5%), mientras que Valencia destacó como el único gran mercado al alza con 340.000 m² (+6,3%). Los mercados secundarios —entre los que se encuadra la Región de Murcia— ya concentran el 39% del 'takeup' nacional.
Financiación más exigente y capital alternativo en alza
La inversión logística en España alcanzó los 1.700 M€ en 2025, un crecimiento del 4% que representa el 10% de la inversión inmobiliaria total en el país. La financiación se mantiene activa pero será más selectiva en 2026: el año pasado se concedieron 1.300 M€ en deuda, con un peso creciente del capital alternativo que ya supone el 44% del total. Para el periodo 2026-2028, EY estima una demanda potencial de financiación de 6.300 M€ en proyectos con usuarios comprometidos.
La inflación, aunque moderada frente a 2024, se mantiene por encima del objetivo de los bancos centrales —con previsiones del 3,4% para 2025 y del 3,5% para 2026—, lo que limita el margen de maniobra y condiciona cualquier previsión sobre bajadas de tipos.
